Действующее земельное законодательство в своих нормах не дает понятия правового режима земель сельскохозяйственного назначения, а содержит лишь общую регламентацию деятельности различных субъектов, владеющих или пользующихся этими землями.
В науке земельного права указывается, что определить правовой режим любой категории земель, в том числе и земель сельскохозяйственного назначения, это значит, во-первых, дать понятие этих земель как объекта данного земельного отношения, во-вторых, определить круг землепользователей этих земель, установитьих права и обязанности, в-третьих, выявить порядок управления этими землями и, наконец, в-четвертых, указать те формы и меры ответственности, которые определены законом для пользователей земель сельскохозяйственного назначения в случаях нарушения или неисполненияимивозложенных наних обязанностей.
Необходимо разграничить право землепользования сельскохозяйственного предприятия я право общего сельскохозяйственного землепользования.
Право сельскохозяйственного землепользования в науке земельного права рассматривается как система правовых норм, регулирующих порядок использования земли в качестве основного средства производства в сельском хозяйстве путем установления прав и обязанностей землепользователей.
В более широком аспекте следует различать сельскохозяйственное и все иные виды пользования землей (несельскохозяйственное, лесохозяйственное, водохозяйственное и т.п.).
Использование земли в качестве средства производства возможно и в лесном хозяйстве - все, что связано с лесовосстановительными работами, производится на земле, с использованием и обработкой земельных, участков. Но обработка земли (циклы ее и др.) в сельском и лесном хозяйстве различна.
Разграничение понятий «право сельскохозяйственного землепользования» и «право землепользования сельскохозяйственного предприятия» имеет важное теоретическое и практическое значение. Понятие сельского хозяйства как отрасли производства шире понятия сельскохозяйственного землепользования, так как сельское хозяйство не ограничивается земледелием.
Право сельскохозяйственного землепользования включает право владения и внутрихозяйственного управления землей в пределах прав, предоставленных законом; содержит совокупность норм, предусматривающих порядок изменения и прекращения землепользования, охрану прав землепользователей и ответственность за нарушение требований рационального использования земли в сельском хозяйстве.
Действующее законодательство разграничивает правовой режим земельных участков сельскохозяйственных предприятий, используемых в качестве средства сельскохозяйственного производства, и только в качестве территориального базиса.Оно регламентирует порядок размещения объектов внутрихозяйственного строительства юридических и физических лиц на землях сельскохозяйственного назначения. Порядок размещения объектов внутрихозяйственного строительства на землях сельскохозяйственного назначения устанавливается СоветомМинистров Республики Беларусь (ст. 98 Кодекса о земле).
Гарантии целевого, рационального использования земель сельскохозяйственного назначения предполагают решение ряда задач:
Обеспечение надлежащего использования земель сельскохозяйственного назначения;
Охрану и восстановление, повышение плодородия почвы, а также других свойств земли;
Предотвращение уменьшения площадей сельскохозяйственных угодий, в первую очередь пахотных земель.
Решение этих проблем осуществляется с помощью системы экономических, организационных, технических и правовых средств.
Среди правовых средств, обеспечивающих сохранение и рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения, важное место занимает закрепленный в нормах земельного и иного законодательства, (приоритет права сельскохозяйственного землепользования). Принцип приоритета означает установление в нормах земельного права преимуществ для субъектов права сельскохозяйственного землепользования и сельского хозяйства как отрасли хозяйства.
Приоритет предполагает соблюдение ряда правил субъектами права землепользования и другими участниками земельных отношений, а также органами государства. Он состоит в следующем:
1. Земли, пригодные для сельскохозяйственных целей, должны предоставляться прежде всего для нужд сельского хозяйства. Признание земель пригодными для сельскохозяйственных целей производится на основании данных государственного земельного кадастра (ст. 28 Кодекса о земле).
2. Предоставление и изъятие земель сельскохозяйственного назначения производится на основании решения компетентных органов (ст. 25 Кодекса о земле).
3. Изъятие сельскохозяйственных земель, расположенных на дерновых и дерново-карбонатных почвах, для несельскохозяйственных нужд, не допускается (ст. 40 Кодекса о земле).
4. Изъятие других сельскохозяйственных земель, кроме вышеназванных, опытных полей научно-исследовательских учреждений и учебных заведений допускается лишь вслучаях особой необходимости (ч. 1 ст. 41 Кодекса о земле).
5. Изъятие сельскохозяйственных земель с кадастровой оценкой свыше 40 баллов, земель опытных полей научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для несельскохозяйственных нужд производится по решению Президента Республики Беларусь или по его поручению - Советом Министров Республики Беларусь (ч.2 ст. 41 Кодекса о земле). .
6. Длястроительства промышленных предприятий объектов жилищно-коммунального хозяйства, железных и автомобильных дорог, линий электропередачи, связи, магистральных трубопроводов а также для иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства, либо сельскохозяйственные земли худшего качества (ст. 29 Кодекса о земле).
7. Изъятие земельных участков у землепользователей, землевладельцев и арендаторов для государственных и общественных нужд производится на основании решений Президента Республики Беларусь. Совета Министров Республики Беларусь, соответствующих исполнительных и распорядительных органов в порядке, определяемом Президентом Республики Беларусь. Принудительное изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд у собственников земельных участков осуществляется по решению суда (ст.39Кодекса о земле).
8. Юридические и физические лица, заинтересованные в изъятии земельных участков, обязаны до начала проектирования предварительно согласовать с землепользователями, землевладельцами и собственниками земельных участков, местными исполнительными и распорядительнымиорганами, а также с другими специально уполномоченными органами, осуществляющими государственный контроль за использованием и охраной земель, место размещения объекта, примерный размер участка и условия его отвода с учетом обеспечения комплексного развития территории (ч. 3 ст. 41 Кодекса о земле).
9. Предоставление земельных участков для разработки месторождений полезных ископаемых и добычи торфа юридическим лицам Республики Беларусь производится после осуществленияимирекультивации ранее отведенных земельных участков, в которых миновала надобность, и приведенияих в надлежащее состояние для целей, определенных решением предоставившего эти участки органа (ст. 29 Кодекса о земле).
10. Землепользователи, землевладельцы, собственники земельных участков, в том числе арендаторы при проведении работ, связанных с нарушением земель, осуществляют снятие, использование и сохранение плодородного слоя почвы (п. 8 ст. 136 Кодекса о земле).
11. Землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков, разрабатывающие месторождения полезных ископаемых и торфа, а также проводящие другие работы, оказывающие отрицательное воздействие на земли, расположенные за пределами предоставленныхим в пользование, пожизненное наследуемое владение, в частную собственность земельных участков, обязаны предусматривать и осуществлять мероприятия по предотвращению указанного отрицательного воздействия (ст. 67 Кодекса о земле).
12. Убытки, причиненные изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав землепользователей, землевладельцев, собственников земельных участков, в том числе арендаторов, или ухудшением качества земель в результате влияния, вызванного деятельностью
юридических и физических лиц, подлежат возмещению в полном объеме (включая затраты на улучшение качества земли за время пользования, пожизненного наследуемого владения земельными участками, нахождения земельных участков в частной собственности, исчисленные исходя из кадастровой оценки, а также упущенную выгоду землепользователям, землевладельцам, собственникам земельных участков, в том числе арендаторам, понесшим эти убытки (ч. 1 ст. 133 Кодекса о земле).
13. При изъятии сельскохозяйственных земель для использованияих в целях, не связанных с ведением сельского хозяйства, а также ограничения) прав землепользователей, землевладельцев, собственников земельных участков, в том числи арендаторов, или ухудшении качества земель результате влияния, вызванного деятельность юридических и физических лиц, возмещаются потери сельскохозяйственного производства. Эти потери компенсируются помимо возмещена убытков, предусмотренных ст. 133 Кодекса о земле (ч. 1 ст. 134 Кодекса о земле).
3. ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Земельная реформа, проводимая в Республике Беларусь, предполагает изменение сложившихся организационных, экономических и правовых отношений.
Задачи земельной реформы:
¨ перераспределение земель в целях создания условий равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, формирование многоукладной экономики в аграрном секторе, достижение стабильного производства сельскохозяйственной продукции;
¨ передача вопросов регулирования земельных отношений Советам депутатов,их исполнительным и распорядительным, а также специально созданным органам;
¨ инвентаризация земель и создание земельного запаса для наделения земельными участками юридических и физических лиц;
¨ всемерное развитие фермерства, расширение личных подсобных хозяйств, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального строительства;
¨ преобразование неэффективно работающих колхозов и совхозов в ассоциации крестьянских хозяйств и ряд других.
В соответствии со ст. 96 Кодекса о земле земли сельскохозяйственного назначения предоставляются:
1)колхозам, совхозам, межхозяйственным сельскохозяйственным предприятиям и организациям независимо от форм собственности, сельскохозяйственным кооперативам, другим субъектам, осуществляющим сельскохозяйственную деятельность, - для ведения товарного сельского хозяйства;
2) гражданам Республики Беларусь - для ведена крестьянского (фермерского) хозяйства, огородничества и под служебные наделы;
3) научно-исследовательским институтам, учебным заведениям - для исследовательских, учебных целей и для ведения сельского хозяйства;
4) несельскохозяйственным предприятиям и организациям, религиозным организациям - для ведения подсобного сельского хозяйства.
В случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, земли сельскохозяйственного назначения могут предоставляться для ведения сельского хозяйства и иным юридическим и физическим лицам.
До принятия Кодекса о земле 1990 г. структура сельскохозяйственного производства в Республике Беларусь как и в бывшем СССР в целом, представляла собой в основном крупные сельскохозяйственные предприятия (колхозы). Часть земель сельскохозяйственного назначения граждане использовали для ведения подсобно хозяйства, развивалось коллективное садоводство и огородничество, подсобные сельские хозяйства были созданы у значительного числа промышленных предприятий. Предпочтение отдавалось общественным, коллектива формам землепользования, что соответствовало экономическим и социальным основам государственного и общественного строя. Субъекты общественной формы землепользования (колхозы) являлись основными производителями сельскохозяйственной продукции.
В состав земель сельскохозяйственного назначения входил и приусадебный фонд в населенных пунктах, за счет которого колхозники, рабочие и служащие колхозов, другие граждане, проживающие в сельской местности, наделялись земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, для индивидуального жилищного строительства.
Действующее земельное законодательство по-новому регламентирует крут субъектов права сельскохозяйственного землепользования. Наряду с традиционными производителями сельскохозяйственной продукции названы и иные кооперативные предприятия, агропромышленные объединения, комбинаты, агрофирмы и другие формирования.
Производителями товарной сельскохозяйственной продукции являются и крестьянские (фермерские) хозяйства, создаваемые как членами колхозов и других сельскохозяйственных кооперативов, работниками сельскохозяйственных предприятий, пожелавшими выйти из их состава, так и горожанами.
Развиваются различные формы аграрного предпринимательства, в том числе и связанные с использованием земель для разнообразных сельскохозяйственных целей. Субъектами прав на эти земли являются акционерные общества, общества с ограниченной и дополнительной ответственностью.
В последние годы на базе колхозов и совхозов создаются новые организационно-хозяйственные формы сельскохозяйственного производства, т.е. закрепленные в законодательстве и наделенные правосубъектностью самостоятельные формы хозяйствования в виде предприятия - юридического лица либо иной предпринимательской структуры, без прав юридического лица, но с четко очерченной гражданской правосубъектностью.
Процесс реорганизации колхозов и совхозов в новые формы хозяйствования проведен в Российской Федерации. Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 г. утверждено специально положение о реорганизации колхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. Российской Федерации проведена приватизация земель сельскохозяйственного назначения, и они переданы собственность юридических и физических лиц. Земли сельскохозяйственных предприятий были переданы членам коллектива предприятий на правах общей (совместной или долевой) собственности. Таким образом, появилось право собственности граждан и юридических лиц не на отдельные земельные участки, а на так называемые земельные доли. Между сельскохозяйственным предприятием как юридическим лицом и коллективом предприятии в земельно-правовых отношениях образовало разрыв, в нормах права появилась коллизия прав сельскохозяйственного предприятия на используемые земли и права граждан. На основании Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю» были предусмотрены важные меры по закреплению прав граждан на земельные участки и доли и на свободное распоряжениеими в различных формах; не ограничиваются размеры приусадебных участков; предусмотрено право местных органов власти выкупать у крестьян земельные доли для перепродажиих другим лицам, желающим вести сельскохозяйственное производство.
В сфере частной собственности на землю и средства производства на селе в Российской Федерации существует множество организационно-правовых форм сельскохозяйственного производства:
а) коммерческие организации (акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, товарищества (полные и товарищества на вере), сельскохозяйственные производственные кооперативы, государственные муниципальные и унитарные предприятия;
б) некоммерческие предприятия: потребительские сельскохозяйственные кооперативы (обслуживающие сельских товаропроизводителей), общественные и религиозные организации, объединения, финансируемые собственником, благотворительные и иные фонды;
в) подсобные сельские хозяйства промышленных предприятий;
г) крестьянские (фермерские) хозяйства;
д) личные подсобные хозяйства граждан.
В ходе реформирования сельского хозяйства Республики Беларусь часть этих форм используется и законодателем, и на практике. Идет процесс реорганизации совхозов, создаются сельскохозяйственные кооперативы, ассоциации, хозяйственные общества, ассоциации крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов. Часть государственных сельскохозяйственных предприятий продолжает сохранять свой статус (научно-исследовательские и другие сельскохозяйственные учреждения, опытные хозяйства, экспериментальные базы и иные хозяйства, на землях которых проводятся долголетние опыты, ведутся научные исследования).
Несельскохозяйственные предприятия и организации, религиозные организации также могут вести подсобив хозяйство на выделенных им земельных участках.
Значительное место в числе субъектов права собственности, землевладения и землепользования на зев лях сельскохозяйственного назначения занимали кооперативы граждан. В настоящее время земельные участки членов садоводческих товариществ, земельные участки общего пользования садоводческих товариществ, предоставленные для ведения коллективного садоводства и дачного строительства, а также земельные участки, предоставленные для дачного строительства, в относятся к землям сельскохозяйственного назначение
Согласно ст. 7 Кодекса о земле1990 г., земля закреплялась за колхозами, совхозами, другими государственными, кооперативными, общественными предприятиями и организациями, религиозными организациям на праве владения. Указанные предприятия и организации могли дополнительно арендовать земельные участки, использование которых осуществлялось на прах пользования. Кроме того, сельскохозяйственные предприятия и организации могли временно использовав участки для сенокошения и выпаса скота, других нужд из земель государственного лесного фонда, запаса, других земель государственного фонда. Временное пользование землей (в том числе на условиях аренды) оформлялось договором, с последующей выдачей удостоверения на право временного пользования землей.
Действующий Кодекс о земле в ст. 99 закрепил положение о предоставлении сельскохозяйственным предприятиям и организациям земельных участков в постоянное пользование для ведения товарного сельского хозяйства. Указанные предприятия и организации могут дополнительно арендовать земельные участки.
На сельскохозяйственных землепользователей возложены обязанности по организации эффективного земледелия, сельскохозяйственного производства в целом, повышению плодородия почв и рациональному использованию земель; внедрению наиболее эффективных систем земледелия, экономически выгодному сочетанию отраслей хозяйства, освоению земель; развитию орошения, улучшению лугов и пастбищ, производству известкования и гипсования почв. Они обязаны принимать меры против эрозии почв, заболачивания и засорения земель, осуществлять посадку полезащитных лесонасаждений, облесение и закрепление песков, оврагов и крутых склонов, не допускать загрязнения почв; очищать сельскохозяйственные угодья от камней, мелколесья и кустарников, вести борьбу с сорняками, вредителями и болезнями сельскохозяйственных растений.
Право землепользования сельскохозяйственных предприятий в различныхих организационно-правовых формах неразрывно связано с институтами общей части земельного права, в первую очередь с институтом права землепользования. Нормы этого института образуют базис правового регулирования земельных отношений с участием этих субъектов. Право землепользования сельскохозяйственных предприятий имеет общие черты с любым видом землепользования. Правосубъектность сельскохозяйственных предприятий как участников земельных отношений - самая широкая, так как они могут заниматься как сельскохозяйственным производством, так и переработкой продукции, ее хранением, транспортировкой, создавать производства по выпуску строительных материалов, удобрений и использовать земли для другой, не запрещенной законодательством деятельности.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Состав земель сельскохозяйственного назначения:
сельскохозяйственные угодья;
земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Земли сельскохозяйственного назначения используются для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:
гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
казачьими обществами;
опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период осуществления строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий.
Сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), – в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законами субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Использование и оборот земельных участков (земельных долей) из земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Будучи частью природы, земля обладает биопотенциалом в виде плодородия почв, представляющего собой бесценное народное достояние. Земля как предмет регулирования земельного права, которое понимает под ней важнейший природный ресурс – главное средство производства в сельском хозяйстве. Земли сельскохозяйственного назначения в силу своей особой важности нуждаются в особой защите. Поэтому нормы земельного права обязывают всех землепользователей и собственников земель бережно использовать предоставленные им земельные участки и повышать их почвенное плодородие.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогеи пых и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, храпения и первичной переработки сельскохозяйствен пой продукции (ст. 77 ЗК РФ).
К сельскохозяйственным угодьям относят пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране .
Под правовым режимом сельскохозяйственных земель следует понимать установленный законом порядок их учета, кадастра, мониторинга, использования и охраны. Правовой режим данной категории земель складывается из следующих элементов.
1. Наличие объекта правового регулирования, на который распространяется данный правовой режим. Он бывает общим, родовым и конкретным.
Общим объектом правового регулирования является земля как часть окружающей среды, обладающая биопотенциалом в виде плодородия почв (элемент земельного фонда)
Родовым объектом правового регулирования являются категории земель. Земли сельскохозяйственного назначения представляют собой особую категорию земель, т.е. ту часть земельного фонда РФ, которая предназначена и используется по основному назначению, но вместе с тем не исключает сопутствующих целей их хозяйственной эксплуатации. Например, на этих землях могут располагаться гаражи для сельхозтехники, мастерские, перерабатывающие предприятия, обслуживающие сельхозпроизводство.
Конкретным объектом правового регулирования является земельное угодье. Оно представляет собой земельный участок, используемый по непосредственному целевому назначению. Под целевым использованием земель сельскохозяйственного назначения понимается основное предназначение земель данной категории. Говоря о целевом использовании земель, необходимо упомянуть о таком понятии, как "конкретное целевое назначение". Под ним понимается такой вид использования земли, который исключает иные формы ее хозяйственной эксплуатации. Так, пахотные сельскохозяйственные угодья предназначены исключительно для выращивания зерновых культур, корнеплодов и овощей.
Проводя разделение земли по виду объекта правового регулирования, выделяют три вида правового режима использования земель: общий, особый и специальный.
Общий правовой режим распространяется на все земли, и его элементом является использование земель по их целевому назначению. Для земель сельскохозяйственного назначения характерен особый правовой режим, выражающийся в их использовании непосредственно для сельскохозяйственных целей. Специальный правовой режим применяется для истощенных и деградированных земельных угодий. Применение специального режима необходимо для восстановления указанных земель, чтобы не допустить их дальнейшего разрушения.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, выделенных физическим лицам, может быть изменен в результате действий собственников земельных участков, землевладельцев и землепользователей, обладающих правом самостоятельного хозяйствования на земле.
Следует отметить, что правовой режим земель устанавливается государством только на уровне общего и родового объекта.
2. Наличие специально уполномоченных государственных органов по регулированию правового режима земель сельскохозяйственного назначения.
Выработка и реализация государственной политики и нормативно-правовое регулирование в сфере земельных отношений в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения, по государственному мониторингу таких земель возложена на Минсельхоз России.
Росреестр осуществляет государственный кадастровый учет, государственную кадастровую оценку земельных участков и другие функции.
Государственный земельный надзор за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель осуществляют Росреестр, Росприроднадзор и Россельхознадзор и их территориальные органы.
3. Круг субъектов по использованию земель сельскохозяйственного назначения.
Не все физические и юридические лица могут обладать правом собственности на земельные участки различных категорий, а лишь те, которые в соответствии со своим правовым статусом могут осуществлять тот или иной вид эксплуатации земли.
Основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, являются ЗК РФ, федеральные законы: "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения"; "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"; "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; Федеральный закон от 08.12.1995 № 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации" и др.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством:
Каждый из этих субъектов получает земельный участок на определенных условиях. Физическим лицам земельный участок выделяется в собственность и аренду. Государственные и муниципальные учреждения и сельскохозяйственные предприятия обладают лишь правом бессрочного пользования выделенными им сельскохозяйственными участками. Остальным участникам правоотношений, указанным в законе, земельные участки могут выделяться в собственность, в бессрочное пользование и в аренду.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Организация торгов по продаже таких земельных участков, а также права на заключение аренды осуществляются в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.
Сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ. При этом выкуп арендуемого участка не допускается.
Земельные участки из числа земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.
Сельскохозяйственные организации и граждане, которые осуществляют деятельность но ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, приобретают права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной субъектом РФ, в размере не более 15% их кадастровой стоимости. Законами субъектов РФ устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебноопытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.
Использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 5 ст. 79 ЗК РФ).
Наряду с ЗК РФ порядок предоставления физическим лицам земельных участков сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", устанавливающим права, обязанности и ответственность лиц, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.
4. Наличие прав и обязанностей субъектов правоотношений по использованию земель.
Они зависят как от особенностей вида сельхозугодий – используемого объекта, так и от правового статуса субъектов. Содержание прав и обязанностей зависит и от иных обстоятельств (ст. 40–43 ЗК РФ), что подробнее будет рассмотрено ниже.
5. Наличие эффективного правового механизма, обеспечивающего надлежащий правовой режим использования земель.
Для обеспечения надлежащего правового режима использования земель необходимы эффективные правовые и правоприменительные механизмы. К ним относятся:
Следует отметить имеющуюся неоднородность в правовом режиме земель сельскохозяйственного назначения, которая обусловлена:
Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 72), ЗК РФ (п. 6, 7 ст. 27, ст. 79 и др.), ГК РФ (п. 2 ст. 260), Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", другими федеральными законами и законами субъектов РФ.
На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что правовой режим земель сельскохозяйственного назначения – установленный порядок использования земель, закрепленный законодательством для наиболее ценной категории земельного фонда РФ.
В соответствии со статьей 77 Земельного Кодекса Российской Федерации 2001 года землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также земли, предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, защищающей земли от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений. Также в эту категорию включены земли под замкнутыми водоемами, постройками и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения имеет следующие особенности.
Первая особенность основана на функции земли как производительной силы и незаменимого средства производства.
Вторая особенность правового режима выражается в приоритетном предоставлении земель, имеющих высокую кадастровую оценку, гражданам, предприятиям, учреждениям, организациям, занимающимся сельскохозяйственным производством для сельскохозяйственных нужд.
Третья особенность определяется заботой общества и государства о сохранении и повышении плодородия земель сельхозназначения, о защите их от деградации и загрязнения.
Четвертая особенность правового режима заключается в том, что круг субъектов сельскохозяйственного землепользования ограничивается определенными земельным законодательством сельскохозяйственными целями (выращивание плодово-ягодных насаждений, зерновых и овощных культур, ведение садоводства, огородничества, животноводства, дачного хозяйства, переработка сельскохозяйственной продукции).
Пятой особенностью является то, что значительная часть земель сельхозназначения находится в частной собственности, а их собственники наделены более широким спектром распорядительных правомочий.
Шестой особенностью правового режима этих земель является особый порядок их изъятия для иных, не связанных с сельскохозяйственным производством, целей. Поэтому для земель сельскохозяйственного назначения наиболее регламентирован порядок исчисления убытков, потерь, упущенной выгоды.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, решения научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством следующими субъектами права сельскохозяйственного землепользования:
Гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
Хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;
Некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами и религиозными организациями;
Казачьими обществами и общинами;
Опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными подразделениями научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
Общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов;
Правовой режим земель населенных пунктов.
В соответствии со статьей 83 ЗК РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий.
Исходя из положений градостроительного и земельного законодательства, устанавливающих правовой режим земель населенных пунктов (поселений), можно выделить следующие характерные особенности правового режима названной категории земель:
1. Преимущественное использование этих земель как пространственного базиса для целей застройки, удовлетворения социально-экономических, экологических, санитарно-гигиенических нужд жителей данного населенного пункта (поселения).
2. Компактность, наличие общей (единой по своему земельному массиву) территории, которая отграничивается от земельных категорий городской, поселковой чертой или чертой сельского населенного пункта (т.е. внешней границей соответствующего населенного пункта).
3. Преобладание в составе земель населенных пунктов (поселений) муниципальной собственности. Значительное место также занимают и земли, находящиеся в частной собственности. Особенно это характерно для сельских населенных пунктов, средних и малых городов и поселков.
4. Управление землями осуществляют муниципальные органы, которые определяют правовой режим использования и охраны земель, порядок и нормативы предоставления их в пользование, перевод земель из одного вида в другой, осуществляют муниципальный контроль, разрешают земельные споры и т.д.
Основным целевым назначением земель данной категории является удовлетворение жилищных, производственных, социальных, культурно-бытовых нужд граждан, проживающих на территории населенных пунктов.
Правовой режим земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатика, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения.
Несмотря на разницу целей и задач эксплуатации этих земель и разнообразие субъектов права землепользования (в качестве субъектов выступают предприятия, учреждения, организации горнодобывающей и перерабатывающей промышленности, железнодорожного транспорта, автомобильного строительства, энергетики, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, обороны и безопасности), можно выделить следующие характерные для данной категории земель черты правового режима:
1. Преобладающая площадь земель данной категории предназначена для использования ее в качестве пространственного базиса (для размещения промышленных, транспортных, военных и иных объектов). Для целей размещения транспортных, промышленных, военных объектов должны предоставляться, в первую очередь, худшие земельные участки, имеющие наименьшую нормативную цену.
2. Земли, занятые объектами промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и т.д. как правило, имеют повышенную экологическую опасность (например, АЭС, ТЭЦ, железнодорожные и автомобильные магистрали, военные полигоны и др.). Это обусловливает необходимость применения правовых средств предупредительного характера, направленных на обеспечение экологической безопасности людей и предотвращение отрицательного воздействия этих объектов на окружающую природную среду, на генетический фонд животных и растений. В этих целях нормами специального законодательства предусматривается обязательное создание вокруг этих предприятий, учреждений, организаций и их объектов специальных защитно-охранных, санитарно-защитных зон, зон безопасности либо запретных, с особыми условиями использования (нередко с особым пропускным режимом). Установлением этих зон обеспечивается нормальное функционирование промышленных, транспортных, космических, оборонных объектов, объектов энергетики.
Третья особенность правового режима земель этой категории выражается в отсутствии единства и компактности предоставляемых земельных территорий как во времени, так и в пространстве.
Правовой режим земель особо охраняемых
Территорий и объектов.
К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим.
К землям особо охраняемых территорий относятся земли:
1) особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
2) природоохранного назначения;
3) рекреационного назначения;
4) историко-культурного назначения;
5) иные особо ценные земли в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами.
К характерным особенностям правового режима земель особо охраняемых территорий относятся следующие:
Во-первых, земли особо охраняемых территорий, как правило, изъяты из хозяйственного оборота и служат целям сохранения уникальных природных комплексов, усиления их оздоровительных, культурно-эстетических, экологических свойств, усиления экологического воспитания населения.
Во-вторых, земли особо охраняемых территорий преимущественно находятся в федеральной государственной собственности. Они передаются на условиях постоянного (бессрочного) пользования и владения природоохранительным учреждениям и организациям.
В-третьих, землями особо охраняемых территорий управляют специальные природоохранительные органы федерального уровня (Министерство природных ресурсов и его территориальными органами и т.д.).
В-четвертых, всякое изъятие земель особо охраняемых территорий действующим законодательством запрещается.
В-пятых, нарушение особого режима охраны данных территорий влечет повышенные меры юридической ответственности.
В-шестых, формирование и организация вновь создаваемых особо охраняемых территорий предполагает обязательное проведение государственной экологической экспертизы.
Правовой режим земель лесного фонда, водного фонда и запаса.
Правовой режим земель лесного фонда
К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).
В настоящее время площадь лесного фонда составляет 1096,8 млн. га, из которых более 98 млн. га предоставлено в пользование юридическим лицам. Большую часть земель этой категории занимают лесные земли (795,7 млн. га), болота (104,1 млн. га), прочие земли (171,1 млн. га) и водные объекты (18,1 млн. га).
Лес как природный объект выполняет три важные функции:
§ экологическую (благоприятное влияние на окружающую среду в качестве климаторегулирующего, почвозащитного, водоохранного, санитарно-гигиенического и оздоровительного фактора);
§ экономическую (источник древесины и другой потребительской продукции);
§ социальную (улучшает условия жизни людей).
Многофункциональный характер леса проявляется в одновременном использовании его различными лицами в разных целях. Также как в сельском хозяйстве, земля данной категории выступает в качестве главного средства производства.
В зависимости от народохозяйственного и экологического значения лесов, их местоположения и выполняемых функций Лесным кодексом РФ (1997 г.) установлено деление лесного фонда на группы и категории защитности (рис.14)
Леса состоят из трех частей:
§ земли лесного фонда;
§ леса, не входящие в лесной фонд;
§ древесно-кустарниковая растительность.
К лесным землям не относятся защитные древесные насаждения на землях сельскохозяйственного назначения и в полосах отвода вдоль линейных объектов; озеленительные насаждения в населенных пунктах; насаждения на приусадебных, дачных и садовых участках.
Площадь лесных земель на 01.01.2001г. составляет 871,5 млн. га, из которых 794,3 млн. га покрыто лесами, остальная часть этих земель занята лесными питомниками, погибшими древостоями, вырубками, прогалинами и пустырями.
прочие земли – 5,9 млн. га.
Для земель сельскохозяйственного назначения в силу их значимости для обеспечения жизнедеятельности человека установлен режим особой охраны.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения включает в себя нормы, регулирующие отношения по использованию земель в зависимости от целей сельскохозяйственного использования, региона использования и качества земель; по определению порядка использования земель различными субъектами сельскохозяйственной деятельности; в области оборота, в том числе приватизации земель сельскохозяйственного назначения; по обеспечению охраны земель сельскохозяйственного назначения; нормы, предусматривающие ответственность за несоблюдение законодательства об использовании сельскохозяйственных земель.
В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации подразделяются на 7 категорий и используются в соответствии с установленным для них целевым назначением:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения - это земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей, и включают в свой состав :
Сельскохозяйственные угодья;
Земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ст. 77 Земельного кодекса).
Отнесение таких земель к категории сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если они не находятся в пределах черты поселений. С момента включения их в черту поселений на эти земли распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Такие земли носят название земель не сельскохозяйственного назначения, а сельскохозяйственного использования.
Следует учитывать, что фактическое использование земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции еще не повод для отнесения его к категории земель сельскохозяйственного назначения, если об этом не указано в правоустанавливающем документе (например, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства или для дачного строительства, могут быть использованы для выращивания сельскохозяйственных культур). Однако неиспользование земельного участка по целевому назначению, указанному в правоустанавливающем документе, является правонарушением.
Правовой режим сельскохозяйственных угодий регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Он устанавливает условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения хозяйственным товариществам и обществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, иным коммерческим организациям (ст. 82 Земельного кодекса).
Указанный Закон не распространяется на земли, предоставляемые для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, поскольку порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для этих целей устанавливается Земельным кодексом, Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (п. 2 ст. 81 Земельного кодекса).
В соответствии с п. 1 ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.
По функциональному назначению земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на две группы: сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние насаждения) и несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории, дороги, постройки, сооружения и т.п.).
Субъектами земельных правоотношений, в том числе по использованию земель сельскохозяйственного назначения, могут быть:
Граждане, в том числе ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;
Некоммерческие организации, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;
Казачьи общества;
Опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;
Общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.
Граждане приобретают земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства.
Однако права граждан на землю могут быть ограничены: граждане лишены права владеть землей на праве постоянного (бессрочного) пользования, приобретать земельные участки в собственность в размере более установленных предельных норм, использовать их способами, противоречащими требованиям законодательства, и др.
Иностранные граждане и лица без гражданства имеют равные права на землю с гражданами Российской Федерации, за исключением права на земельную собственность. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Законодательство вводит условия ограничения предельных минимальных и максимальных размеров земель сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности юридического лица, в том числе и коммерческой сельскохозяйственной организации. Минимальные и максимальные размеры участков в этих случаях устанавливаются органами исполнительной власти субъектов РФ.
Согласно статье 3 Земельного кодекса РФ сделки с земельными участками совершаются по правилам гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным законодательством. Отношения купли-продажи и аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения урегулированы ст.ст. 8 и 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
5) включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты), при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов (ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, п.п. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (п. 7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
При этом необходимо отметить, что порядок принятия решения об изменении разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, в настоящее время федеральным законодательством не определен.
Кроме того, согласно п. 4 ст. 79 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на использование в иных целях земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может быть установлен только в отношении особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями) принадлежат особой охране. Они не используются для строительства - для несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости.
Для строительства линий электропередач, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.
В зависимости от совершенного противоправного деяния выделяют следующие виды ответственности:
1) гражданско-правовая;
2) дисциплинарная;
3) административная;
4) уголовная.
Гражданско-правовая ответственность урегулирована прежде всего ГК (ст. 12, 15, 16, 329, 1064, 1079, 1098 и др. ГК РФ), а также отраслевым законодательством – земельным, водным и т.д. (ст. 57, 62, 76 ЗК РФ).
Так, согласно ст. 62 Земельного кодекса РФ убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, в том числе упущенная выгода, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 76 ЗК РФ предусматривает, что юридические лица и граждане обязаны возместить в полном объеме вред, причиненный в результате совершения ими земельных правонарушений.
В соответствии со ст. 57 ЗК РФ государство и муниципальные образования обязаны возмещать ущерб, причиняемый изъятием земельных участков для государственных или муниципальных надобностей. Эти случаи определяются как правомерно причиняемый ущерб.
Гражданско-правовая ответственность наступает в виде: возмещения вреда при самовольном занятии земельного участка, находящегося в чьем-либо пользовании, землепользователю; возмещения убытков пользователям земли (собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам).
Право собственников, а также владельцев, не являющихся собственниками, но владеющих имуществом на основании закона или договора защищаются прежде всего вещно-правовыми способами, то есть предъявлением виндикационного (об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения) и негаторного иска (об устранении нарушений, не связанных с лишением владения) (ст.ст. 301, 304 ГК РФ).
Дисциплинарная ответственность установлена ТК РФ.
Административная ответственность наступает за использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (ст. 8.8. КоАП РФ). так, согласно п. 1.1. ст. 8.8 КоАП РФ неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до шести тысяч рублей; на юридических лиц - от восьмидесяти тысяч до ста тысяч рублей.
Уголовная ответственность установлена УК РФ предусматривает уголовную ответственность за порчу земли (ст. 254 УК РФ), т.е. за отравление, загрязнение или иную порчу земли вредными продуктами хозяйственной или иной деятельности вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, если данные деяния повлекли причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
Порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения урегулирован ст. 8 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Главной особенностью такой сделки является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается. Исключение: случаи продажи с публичных торгов.
Некоторые субъекты РФ отказались от преимущественного права покупки, другие предоставили его муниципальным образованиям. Есть и такие, которые установили в своих законах, что при отказе субъекта РФ от преимущественного права покупки, оно переходит к муниципальному образованию. Однако из смысла п. 1 ст. 8 ФЗ «Об обороте земель…» следует, что двойное преимущественное право покупки не допускается.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием:
Цены – она определяется исключительно по усмотрению продавца;
Размера;
Местоположения земельного участка;
Срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней).
Данный перечень является закрытым и представляет собой существенные условия договора купли-продажи участка.
Следует учесть, что в соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. Отметим, что данное извещение является офертой. Так, согласно ст. 435 ГК офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной. Согласно ст. 436 ГК полученная адресатом оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ее акцепта, если иное не оговорено в самой оферте либо не вытекает из существа предложения или обстановки, в которой оно было сделано.
Если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При этом в случае изменения существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в соответствии с правилами ст. 8 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно п. 4 ст. 8 ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения сделка по продаже участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна. Согласно ст.ст. 166, 167 ГК ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом; требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе; недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке в натуре, а если в натуре невозможно - в деньгах. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (п. 1 ст. 181 ГК).
Отметим, что ст. 8 ФЗ «Об обороте земель…» устанавливает правила только для сделки купли-продажи участка. Соответственно публичное образование не имеет преимущественного права покупки, например, при дарении участка.
Муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности муниципального образования на земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей (п. 5 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Указанное требование будет удовлетворено только при наличии сведений об отсутствии наследников после смерти собственников невостребованных земельных долей.
Земельный участок сельскохозяйственного назначения может быть изъят у собственника в судебном порядке, если он не используется более трех лет по целевому назначению или используется с нарушением требований законодательства (ст. 6 Закона «Об обороте земель…»);
преимущественное право покупки субъекта РФ или муниципального образования (ст. 8 ФЗ «Об обороте земель…»).
В соответствии с ФЗ от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" Ст.1 п/п в) предусматривает:
в) дополнить пунктами 4 - 11 следующего содержания:
"4. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Основываясь на ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения",
С изменениями и дополнениями от:
7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта, 18 июля 2005 г., 5 февраля 2007 г., 13 мая, 3, 30 декабря 2008 г., 8 мая 2009 г., 28, 29 декабря 2010 г., 25, 29 июня 2012 г., 7 июня 2013 г.
Ст.6,п.4: "4. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации."