Порядок регистрации перепланировки нежилого помещения. Стоимость согласования перепланировки в нежилых домах. Прочие важные моменты

Ипотека
10.04.2019

Перепланировка и переустройство нежилых помещений требуют узаконивания так же, как перепланировка квартир, но имеют ряд принципиальных отличий. Нормативное регулирование, порядок согласований, этапы работ по согласованию, а также многое другое. Подробнее в нашей статье.

Что такое перепланировка нежилого помещения

На законодательном уровне не утверждена перепланировка нежилого помещения, поэтому по аналогии используются нормы Жилищного кодекса РФ. Такие работы будут связаны с изменением конфигурации объекта недвижимости, в том числе:

  • демонтаж, обустройство или перенос дверных и оконных проемов;
  • полная или частичная замена, демонтаж или перенос перегородок, не относящихся к несущим конструкциям;
  • изменение площади одного или нескольких помещений, в том числе перераспределение площадей путем установки новых перегородок;
  • иные виды работ, не отнесенных к реконструкции или капитальному ремонту здания.

На практике перепланировка также сопровождается воздействием на несущие элементы и конструкции здания. Поэтому для согласования проекта таких работ потребуется рассчитать предельно допустимую нагрузку на несущую стену или иной элемент здания - сделать это может только специалист экспертной организации при подготовке проектной документации.

Компания «Смарт Вэй» специализируется, в том числе, на обследовании объектов недвижимости после произведенной перепланировки. По результатам такого обследования оформляется техническое заключение.

Итоги работ по перепланировке должны быть зафиксированы в технической документации. Ее состав одинаков для всех регионов России: проект перепланировки, техническое заключение о состоянии несущих конструкций, технический план.

Перепланировка, переустройство и реконструкция нежилых зданий - в чем разница?

Процедура согласования будет существенно отличаться, в зависимости от состава запланированных работ. Выделим ключевые отличия, которые нужно предусмотреть на этапе подготовки проектной документации:

  • перепланировка сопровождается изменением конфигурации объекта - если помещение расположено в многоквартирном здании, предстоит согласовать проект в муниципальных инстанциях (в Москве Мосжилинспекция, в Санкт-Петербурге - Межведомственная комиссия), а для отдельно стоящего нежилого здания документы будут утверждаться собственником и проектной организацией. МВК в Санкт-Петербурге организуются при администрациях района с определенной периодичностью и состоят из представителей различных комитетов и отделов администрации;
  • переустройство заключается в переносе, изменении, демонтаже или обустройстве инженерных сетей и коммуникаций - процедура согласования работ аналогична перепланировке;
  • переустройство, связанное с изменением фасадов, - устройство дверных и оконных проемов, колористических решений, небольшие пандусы и навесы (в Москве - в Москомархитектуре);
  • реконструкция связана с изменением несущих конструкций и основных элементов здания (перекрытия, фундамент, лестничные проемы и т.д.) - выполнение таких работ требует соблюдения специальных правил безопасности, поэтому собственнику нужно получить разрешение на строительство через надзорные органы.

Наиболее широкий объем работ предусматривает реконструкция - она может включать в себя перепланировку и переустройство, и сопровождается увеличением (расширением) площади объекта за счет пристроек, надстроек, антресолей. Порядок получения разрешения на строительство регламентирован Градостроительным кодексом РФ, а процедура рассмотрения документов продлится существенно дольше. Для получения разрешения на строительство (реконструкцию) необходимо пройти экспертизу проектной документации. Выполнять реконструктивные работы без разрешения - чревато разрушением объекта.

Вне зависимости от содержания работ, на итоговом этапе перепланировки, переустройства и реконструкции все изменения в характеристиках объекта будут зафиксированы в техплане, а затем и в ЕГРН.

С 2017 года все изменения объектов должны быть зафиксированы в Едином государственном реестре недвижимости, который ведет Росреестр. Только этот государственный орган уполномочен регистрировать здания, помещения и сведения о них в соответствии с ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».

Комментарий эксперта

От правильности определения состава предстоящих работ зависят сроки согласования, а также возможность избежать приостановки или отказа в рассмотрении документов. В большинстве случаев для этого нужно учитывать не только нормы федерального законодательства, но и региональные или муниципальные акты.

При обращении в компанию «Смарт Вэй» вы не только сможете быстро оформить все необходимые документы для согласования или узаконивания перепланировки, но и правильно определить характер работ.

Нормативное и законодательное регулирование перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Чтобы согласовать предстоящую перепланировку, либо узаконить уже выполненные работы, нужно учитывать нормы федерального и регионального законодательства. Для нежилых объектов, расположенных на территории Москвы, будут применяться следующие нормативные акты:

  • Жилищный кодекс РФ - в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД.
  • Федеральный закон № 218-ФЗ - предусматривает порядок кадастрового учета недвижимости, в том числе изменений после завершенной перепланировки.
  • Постановление Правительства Москвы № 432-ПП - данный документ содержит перечень работ, для которых не требуются получать разрешение на строительство.
  • Постановление Правительства Москвы № 508-ПП - предусматривает правила согласования перепланировочных работ для жилых и нежилых помещений в многоквартирных зданиях.

Помимо этого, при проведении обследований и подготовке технического плана будут применяться Приказы Минэкономразвития РФ.

Для согласования работ на объектах Санкт-Петербурга нужно учитывать, что особенностью этого города является большое количество зданий с особой архитектурной и культурной ценностью. Поэтому при перепланировке на таких объектах потребуется учитывать нормы Федерального закона № 44-ФЗ. Кроме того, учитываются Постановления Правительства СПб № 112 и № 1135, Распоряжение мэра Санкт-Петербурга № 872-р, и т.д.

Есть ли штрафы и наказания за незаконную перепланировку нежилья?

Если перепланировка нежилого помещения будет выполнена без согласования с муниципальными властями, нарушителю грозит ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ. Данная норма не распространяется на нежилые здания или помещения, поэтому административная ответственность не наступит.

Санкции могут последовать за нарушение правил безопасности при проведении строительных работ, за причинение ущерба многоквартирному зданию и/или имуществу третьих лиц, за вред жизни и здоровью граждан. Кроме того, для нежилых помещений в МКД возможно предъявление иска о восстановлении исходного состояния объекта.

Комментарий специалиста

Любые нарушения при согласовании перепланировки повлекут претензии со стороны муниципальных, надзорных или контрольных органов. Избежать таких проблем можно только при соблюдении всех правил оформления документов и проведения работ.

Специалисты компании «Смарт Вэй» выполнят все действия по обследованию нежилых помещений и зданий, подготовят проектную документацию и помогут согласовать ее в муниципальных ведомствах.

Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Порядок узаконивания и согласования перепланировки нежилого здания

Согласование перепланировки начинается с изготовления проекта. Для подготовки проекта нужно выбрать проектную организацию, состоящую в СРО проектировщиков, - этот факт можно проверить на основании выписки из реестра членов саморегулируемых организаций.

Как должен выглядеть порядок согласования работ по перепланировке объектов в соответствии с федеральным и региональным законодательством?

Инициатива собственника на проведение перепланировки →

Выбор проектной организации, заключение договора →

Подготовка проекта перепланировки →

Производство строительных работ →

Обследование объекта, подготовка технического заключения →

Обмеры объекта, кадастровые работы, изготовление технического плана→

Регистрация изменений объекта в ЕГРН (в Росреестре).

Это идеальный план - так он должен выглядеть в соответствии с утвержденным порядком.

Однако, по разным причинам, собственники нежилых помещений сталкиваются с необходимостью согласования (узаконивания) перепланировки объектов в момент, когда такие работы уже выполнены, т.е. - по факту.

В таком случае описанный нами порядок меняется: на второе место уходят строительные работы. В нежилых зданиях согласование перепланировки имеет упрощенный характер (по сравнению с согласованием в многоквартирных домах), но и он возможен только с привлечением профессиональной организации, которая сможет правильно подготовить всю техническую документацию.

Порядок узаконивания перепланировки в Москве и Санкт-Петербурге

Если строительные работы будут проводиться в нежилом помещении многоквартирного дома, согласование пойдет через муниципальные ведомства. Для объектов Москвы такой инстанцией будет являться Мосжилинспекция. Пошаговая инструкция для согласования в Москве будет выглядеть следующим образом:

  1. Выбор проектной организации, заключение договора.
  2. Изготовление проекта с указанием полного перечня запланированных работ, требований к их проведению и правилам безопасности, условий к выбору материалов и т.д.
  3. Подготовка технического заключения - этот документ изготавливается по результатам обследования и подтверждает отсутствие угрозы для целостности несущих конструкций МКД.
  4. Направление документов в Мосжилинспекцию для согласования проекта (минимальный срок рассмотрения очень большой - 45 рабочих дней).
  5. Проведение работ в нежилом помещении с соблюдением всех предписаний проектировщика.
  6. Получение в муниципальных органах акта приемочной комиссии.
  7. Обращение к кадастровому инженеру для обследования объекта и оформления техплана.
  8. Подача документов в Росреестр и проведение кадастрового учета.

Когда все изменения после перепланировки будут учтены в ЕГРН, собственник получит на руки выписку из реестра. На этом процедура согласования будет закончена.

Если перепланировка будет проводиться на отдельном нежилом здании в Москве, процедура согласования будет существенно проще. Прежде всего, не нужно обращаться в муниципальные ведомства - проект будет утверждать проектная организация и заказчик, а соблюдение правил безопасности при проведении работ является обязанностью владельца объекта. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций также изготавливается по результату выполненных работ и подтверждает их соответствие строительным нормам.

Процедура согласования перепланировки для нежилых объектов в Санкт-Петербурге будет проходить по аналогичным правилам. Однако есть и ряд исключений:

  • в настоящее время в нормативных актах СПб не зафиксировано требование об оформлении технического заключения, даже если нежилое помещение располагается в МКД, однако этот документ требуют в Росреестре для доказательства безопасности произведенных работ;
  • процедуры согласования и приемки работ для жилых зданий будут проходить через Межведомственные комиссии при администрациях района, а также через Комитет по градостроительству и архитектуре СПб;
  • если перепланировка объекта связана с внешними работами, на территории СПб нужно согласовать документы с комиссией по благоустройству и Комитетом по архитектуре.

Ключевое значение для согласований и узаконивания будет иметь правильность составления проектной документации, технического заключения и техплана.

Комментарий специалиста

Изложенные выше правила носят общий характер. Однако при перепланировки помещения или здания могут возникать индивидуальные сложности. Предусмотреть все нюансы еще на начальной стадии оформления документов помогут эксперты компании «Смарт Вэй».

Наша компания обеспечит индивидуальный подход к каждому делу, а опыт и квалификация сотрудников позволяют решать даже самые сложные вопросы.

Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Выполнение обмерных работ и обследование зданий для фиксации перепланировки

После перепланировки будут проводиться обмеры и обследования здания, чтобы зафиксировать все изменения в параметрах объекта. Эти процедуры проходят по следующим правилам:

  • обследование проводит кадастровый инженер и инженер по обследованию зданий, а не сотрудники БТИ (полномочия по оформлению технической документации на недвижимость принадлежат только кадастровым инженерам);
  • до начала обмеров инженер запрашивает исходные кадастровые сведения из ЕГРН на объект недвижимости;
  • в ходе обследования устанавливаются изменения, выполненные в соответствии с проектной документацией;
  • итоги обмеров отражаются в проектной документации, а также в техническом плане, который будет представлен для проведения кадастрового учета в Росреестре.

Комментарий эксперта

Обмеры объекта после перепланировки могут понадобиться и в случае, если муниципальное ведомство откажется узаконить перепланировку - собственник вправе обратиться в суд с доказательством в виде технического заключения. При отсутствии существенных нарушений при выполнении работ и угроз безопасности объекта судебный акт будет являться основанием для кадастрового учета изменений.

Часто возникает ситуация, когда проект перепланировки и обследование объекта с изготовлением технического заключения готовит одна организация, а кадастровые работы проводит другая компания или кадастровый инженер. В работе разных подрядчиков могут произойти расхождения, и итоговый проект будет отличаться, к примеру, от технического плана. Это приводит к приостановкам кадастрового учета и регистрации прав. Есть случаи, когда сложности взаимодействия проектных компаний и кадастровых инженеров приводят к задержкам в регистрации на год и более.

Для того чтобы избежать такой ситуации, рекомендуем обращаться за заказом работ по изготовлению проекта, технического заключения и технического плана в одну организацию. В компании «Смарт Вэй» вы можете заказать любые виды работ для согласования перепланировки объекта недвижимости: проектирование, обследование, кадастровые работы, регистрацию в Росреестре. В штате «Смарт Вэй» опытные проектировщики, квалифицированные кадастровые инженеры, специализированные юристы-регистраторы. Обратившись к нам, вы не будете вынуждены искать дополнительных подрядчиков и заказывать услуги где-то еще. В результате вы получите качественно выполненную работу в кратчайшие сроки, т.к. над вашим проектом будут работать сразу все необходимые специалисты - синхронно и с максимальным взаимодействием между собой по всем возникающим вопросам.

Компания «Смарт Вэй» имеет допуск СРО на проектные работы и работы по обследованию объектов недвижимости, СРО кадастровых инженеров, сертификат качества ISO и OSHAS.

Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Изготовление проекта перепланировки в разделе Архитектурные решения

Основным документом для согласования перепланировочных мероприятий является проект. Этот документ будет содержать следующие данные:

  • исходные характеристики объекта, на котором будут выполняться работы;
  • содержание и состав строительных работ;
  • требования к безопасности несущих конструкций объекта, жизни и здоровья граждан при проведении работ;
  • отражение итогового состояния объекта после завершения работ.

Готовый проект нужно представить в муниципальные органы, если перепланировка будет проводиться в нежилом помещении МКД.

Изготовление технического заключения о допустимости выполненных работ

Если работы будут проводиться в многоквартирном здании, нужно соблюдать дополнительное условие о получении технического заключения. Этот документ должен подтвердить, что предстоящие работы не повлияют на безопасность и целостность несущих конструкций. Если в результате строительных работ будет оказано воздействие на указанные конструкции, эксперт должен оценить максимально допустимый уровень нагрузки и требования проекта к усилению элементов. Техзаключение будет рассматриваться в муниципальных ведомствах наряду с проектом.

Комментарий специалиста

Для нежилых зданий также требуется техническое заключение. На основании этого документа, так же, как и проекта перепланировки, изготавливается технический план. Без технического заключения орган регистрации не произведет учет изменений объекта в ЕГРН.

Изготовление технического плана для регистрации перепланировки

На заключительном этапе перепланировки нужно пройти процедуру кадастрового учета в Росреестре. Для этого все изменения объекта нужно отразить на техническом плане, которые составит кадастровый инженер. Если работы соответствовали проекту и техзаключению, инженер зафиксирует актуальное состояние объекта в техническом плане. Для этого проводится изучение документов, обследование объекта в натуре. Технический план будет использован сотрудниками Росреестра для обновления сведений ЕГРН.

Если перепланировка затрагивает фасады здания

Если перепланировочные работы связаны с изменением внешних фасадов здания, нужно пройти дополнительные согласования. В Москве такое согласование будет проходить через службу Москомархитектуры. Чтобы получить разрешение проводить работы на фасаде столичного объекта, в проектной документации нужно учесть требования единого архитектурного облика.

Порядок согласования фасадов здания

При выполнении работ на фасадах либо на отдельных элементах здания получать разрешение на строительство не нужно. Для соблюдения единого архитектурного облика необходимо пройти согласование в Художественном совете Москомархитектуры и подтвердить соответствие новых цветовых решений городским нормативам.

Чтобы согласовать работы по изменению фасада жилого здания в Москве, нужно получить проект изменения фасадов и техническое заключение.

Региональные и муниципальные акты могут содержать перечень работ на фасадах, которые подлежат согласованию. Например, изменение цветового решения нежилого объекта должно учитываться при оформлении колористических паспортов объектов недвижимости.

Комментарий специалиста

Колористический паспорт на объект недвижимости в Москве будет оформлен в Москомархитектуре. В содержании этого документа указываются основные параметры фасадов, а также их цветовые решения. При изменении цветовых решений фасада данные паспорта будут оформляться заново.

Проект колористических решений

Для изменения фасадов нежилых объектов столицы нужно соблюдать нормы Постановления Правительства Москвы № 14-ПП. Даже если при ремонте не будет изменен цветовой облик здания, необходима подготовка проекта колористического решения. Если работы сопровождаются полным или частичным изменением цветовой схемы здания, в действующий паспорт не вносятся поправки, выдается новый документ.

Проект колористических решений может носить типовой или индивидуальный характер. В первом случае применяется Альбом типовых решений (он утверждается муниципальными властями). Для разработки индивидуального проекта учитываются особенности и целевое назначение здания, цвета застройки квартала и района, материалы ограждающих и несущих конструкций, а также иные факторы.

Разработка и оформление проекта и сопроводительной документации может предусматривать сохранение первоначального цветового решения, либо его частичное или полное изменение. Также в проект включаются фототаблицы текущего состояния здания, графическое цветовое описание, чертежи и схемы для смежных строений и сооружений.

Согласование в Архитектуре

При выполнении работ на фасадах ОКС в Москве согласование будет проходить через службу Москомархитектуры. В частности, изменение цветового решения фасада будет предметом рассмотрения Художественным советом Москомархитектуры. Если указанные работы проводятся на многоквартирном здании, перепланировка должна быть согласована и со службой Мосжилинспекции.

Органы согласования изменения фасадов в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области

Для объектов, расположенных в Москве, согласование изменения фасада проходит через Москомархитектуру. Для объектов Московской области требования к согласованию нужно уточнять в муниципальных актах районных властей. На территории Санкт-Петербурга согласованием фасадов занимается Комитет по градостроительству и архитектуре СПб. Для отдельных районов Ленинградской области муниципальные власти могут принимать собственные правила согласования, а также состав уполномоченных органов.

Появилась антресоль в здании - что делать?

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой - она связана с несущими конструкциями здания. При возведении такой строительной формы нужно определить, к какому типу работ относится монтаж антресоли - к перепланировке или реконструкции.

Нормы для антресоли - когда она не считается отдельным этажом

Правовое понятие антресоли содержится в СНИП 31-01-2003. Под антресолью понимается площадка в пределах помещения с повышенной высотой - она не должна занимать более 40% общей площади. Если происходит превышение указанной нормы, антресоль будет рассматриваться как дополнительный этаж. Это повлечет необходимость получения разрешения на строительство. Если указанный норматив не превышен, можно узаконить антресоль в рамках перепланировки.

Узаконить или снести антресоль?

Чтобы определить порядок согласования и узаконивания возведенной антресоли, необходимо оценить ее технические характеристики в сравнении с исходным объектом. Если при возведении антресоли были существенно нарушены допустимые пределы нагрузки на несущие стены, вероятность узаконивания будет равная нулю.

При возникновении такой ситуации, обращайтесь за помощью в компанию «Смарт Вэй» - мы проведем обследование помещений и антресоли, уточним все технические параметры, определим оптимальный вариант узаконивания.

Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Регистрация перепланировки здания в Росреестре

Все изменения после перепланировки отражаются в техническом плане здания и/или помещений. Эти документы будут использоваться специалистами Росреестра для проведения кадастрового учета и обновления сведений ЕГРН.

Порядок регистрации перепланировки здания в ЕГРН

Чтобы завершить процесс согласования перепланировки, нужно оформить акт приемочной комиссии и получить технический план. Изменения в конфигурации здания и помещений фиксируются кадастровым инженером, который выдает технический план. Этот документ будет являться основанием для обращения в Росреестр, где изменения будут учтены в ЕГРН.

На основании заявления собственника специалистами Росреестра проводится учет, а правообладателю выдается выписка ЕГРН.

Технический план - его особенности при перепланировках зданий и помещений

С введением механизма кадастрового вместо техпаспорта оформляется технический план. Изготовлением этого документа может заниматься только кадастровый инженер, обладающий квалификационным аттестатом и состоящий в СРО.

  • данные ЕГРН на объект- инженер запрашивает их после оформления договора с заказчиком;
  • результаты обмеров и обследования после завершения перепланировочных работ (фиксируются изменения площади помещений, дверных и оконных проемов и т.д.);
  • заполняется текстовой блок с описанием выявленных изменений;
  • в графическом блоке все данные отражаются на чертежах и схемах, составляется поэтажный план на помещения;
  • в заключении инженера могут устанавливаться факты отступления от проекта, в том числе при несогласованной перепланировке.

Акт приемки работ и технический план направляются в Росреестр - это ведомство будет проводить кадастровый учет изменений объекта.

Специалисты компании «Смарт Вэй» оформят техпланы на объекты любой сложности, в том числе для узаконивания уже выполненных работ. В большинстве случаев, готовый техплан будет выдан уже через 1-5 дней. Для устранения любых возможных проблем и сложностей, наши специалисты окажут помощь при прохождении кадастрового учета. Телефон в Москве - 8-499-322-05-14, в Санкт-Петербурге - 8-812-425-35-90, эл. почта - [email protected], сайт - www.smway.ru.

Кадастровый учет изменений после перепланировки

Специалисты Росреестра используют указанные документы для внесения актуальных данных в ЕГРН, после чего собственник получит на руки выписку из реестра. Изменение права собственности при согласовании перепланировки не происходит. Срок процедуры займет от 5 до 7 дней, в зависимости от способа подачи документов (через Росреестр или МФЦ). Процедура учета является безвозмездной, так как госпошлина уплачивается только при регистрации и переходе прав на недвижимость.

Сложности при регистрации перепланировок

Возможные проблемы и сложности при согласовании перепланировок могут быть связаны со следующими обстоятельствами:

  • проведение работ без предварительного согласования и необходимость узаконивания «по факту»;
  • составление проекта с нарушением нормативных актов и регламентов - может потребоваться повторное изготовление проекта;
  • проведение перепланировки без согласия всех правообладателей помещения иди здания;
  • отступление от требований проекта, в том числе с возможным разрушением несущих конструкций и элементов здания.

Устранить указанные проблемы можно только при обращении к квалифицированным проектировщикам и кадастровым инженерам, которые есть в компании «Смарт Вэй».

Согласование перепланировки зданий в БТИ

До 2013 года оформлением технической документации на здания, помещения и иные объекты недвижимости занимались специалисты БТИ. После указанной даты все полномочия были переданы кадастровым инженерам, а согласование перепланировки проходит без участия БТИ.

Ошибочно полагать, что, обратившись, к примеру, в МосгорБТИ для устранения «красных линий» и получения поэтажных планов в «черных линиях», вы зарегистрируете изменения объекта недвижимости надлежащим образом. МосгорБТИ не передает ваши документы в Росреестр - они проводят свой учет, который никак не связан с кадастровым учетом. Все равно вам придется заказывать кадастровые работы и изготавливать проект перепланировки.

Черные и красные линии на поэтажных планах БТИ

В БТИ оформлялись техпаспорта на недвижимость, а все данные отражались в графической части этого документа. Красные линии указывали на наличие изменений в параметрах объекта, не соответствующих сведениям инвентарного дела. Фактически это означало несогласованное внесение изменений в параметры здания или помещение.

Красные линии БТИ, отраженные в техническом паспорте и поэтажных планах до 2013 года, впоследствии были учтены Росреестром в ЕГРН. Они подразумевают наличие несогласованной перепланировки. Для ее согласования собственнику нужно пройти следующие процедуры:

  • изготовить актуальный техплан через кадастрового инженера;
  • пройти процедуру узаконивания перепланировочных работ;
  • на основании узаконенной перепланировки нужно обратиться в Росреестр, пройти кадастровый учет и внести изменения в кадастровые сведения ЕГРН.

Только указанными способами можно устранить последствия красных линий БТИ в техническом паспорте, изготовленном до 2013 года.

Документы технической инвентаризации БТИ, изготовленные после вступления в силу ФЗ №221 «О кадастровой деятельности», не имеют юридической силы для Росреестра, ориентироваться на них при согласовании перепланировки объекта нельзя.

Перепланировка нежилого помещения осуществляется для его более рационального использования. К нежилым помещениям относятся рабочие офисы, магазины, кафе и склады.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Переустройство этих помещений необходимо осуществлять, основываясь на санитарные нормы и требования строительства.

Во время самого процесса переустройства и по его результатам, не должно возникнуть угрозы нанесения вреда здоровью граждан.

Законодательство

Законодательство перепланировки нежилого помещения включает в себя России, в которой оговариваются действия, связанные с перепланировкой нежилого помещения.

Перепланировка связана с изменением конфигурации площади, вследствие чего необходимо внести соответствующие корректировки в технический паспорт. Это положение предусматривает .

Как узаконить?

Узаконивание перепланировки должно быть проведено во время составления проектных работ. Однако часто возникают ситуации, когда этот процесс происходит уже по окончанию планировки.

Уже при выборе объекта, необходимо уточнить, относится ли он к нежилому фонду, в дальнейшем это упростит все процедуры.

Получение разрешения

Разрешение на перепланировку относится к наиболее важным документам, без наличия которого ни одно помещение не будет перепланировано.

Если вы решили увеличить площадь за счет другого помещения, сделать проемы, поменять расположение стен, то потребуется получить соответствующее разрешение.

Необходимо провести расчет, связанный с определением нагрузки на стены помещения и ряд других замеров. Этим занимается организация, являющаяся членом СРО.

После проведения всех этих работ можно начать сбор других документов, необходимых для получения разрешения.

Перепланировка нежилого помещения

Перепланировка нежилого помещения связана с массой трудностей.

Чтобы упростить порядок узаконивания, рассмотрим:

  • где могут располагаться нежилые помещения, в которых необходимо провести перепланировку;
  • как действовать в каждом случае.

В многоквартирном доме

Если проводится перепланировка нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, то потребуется все работы согласовывать с жильцами.

Это позволит предотвратить жалобы обиженных соседей в различные инстанции. Если вовремя не решить эту проблему, перепланировка может надолго затянуться.

Не удастся провести перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме, если она предусматривает снос несущих стен.

В нежилом здании

Для получения разрешения на перепланировку в нежилом здании потребуется обратиться в Межведомственную охрану префектуры района. Все проводимые работы должны соответствовать строительным нормам.

Также из соответствующих органов могут быть присланы проверки. Они будут контролировать порядок действий, проводимых в течение перепланировки.

В жилом доме

Если вы решили провести перепланировку в нежилом помещении, которое размещается в жилом доме, то потребуется обратиться в Жилищную инспекцию.

Также потребуется учитывать интересы людей, проживающих в доме.

Оформление

Оформление перепланировки осуществляется в несколько этапов:

  • на начальном этапе происходит сбор необходимой документации;
  • затем она проверятся соответствующими органами власти;
  • только после этого выносится решение – согласие или отказ на планировку.

Основные этапы согласования

К числу основных этапов согласования перепланировки относится получение соответствующих документов.

К их числу относятся:

  1. Учредительные документы, которые были заверены в нотариате.
  2. Разрешительные документы, необходимые в случае, когда происходит изменение функционального назначения нежилого объекта.
  3. Свидетельство страхования гражданской ответственности.

Другой этап согласования – обращение в соответствующий орган с этой документацией.

Документы

Узаконивание нежилого помещения связывается с подготовкой документов, куда будут внесены изменения, зарегистрированные соответствующими органами.

В итоге будет выдано регистрационное свидетельство на нежилой объект.

Для узаконивания потребуются:

  1. Заявление об изменениях.
  2. Документы, подтверждающие право собственности владельца помещения на него.
  3. Старый технический паспорт объекта.

Проект

Если планируется значительная перепланировка помещения, то в архитектурный отдел города или другие органы потребуется предоставить проект перепланировки.

Его составление можно доверить одной из строительных организацией, официально занимающейся своей деятельностью.

Разрешение

Для получения разрешения на перепланировку требуется подготовить такие документы:

  • соответствующее заявление от владельца объекта;
  • документы, удостоверяющие права собственника на нежилое помещение;
  • ксерокопия документации об открытии предприятия;
  • согласие от компании, управляющей зданием необходимо для подтверждения того, что нет противников проведения перепланировки;
  • ксерокопия технического паспорта.

Эти документы можно получить в БТИ. Они не относятся к числу закрытых сведений, поэтому их получение не обернется трудностью.

После сбора документации необходимо обратиться в соответствующие органы. Разрешение выдается в течение месяца. Оно будет оформлено только в той ситуации, когда работы, связанные с перепланировкой, будут согласованы с органами надзора.

Это касается даже мелочей, которые могут показаться незначительными на первый взгляд.

На основании может быть дан отказ в перепланировке.

Порядок действий для получения разрешения на перепланировку:

  1. На начальном этапе потребуется составить заявление от имени собственника объекта, который нужно узаконить. В этом обращении необходимо указать причины перепланировки. Адресовать его необходимо в службу технической инвентаризации. Специалист этого органа посетит нежилой объект, затем ставит технический и кадастровый паспорт.
  2. С этими паспортами, в которые уже внесены корректировки, необходимо отправиться в орган регистрации. В течение установленного срока времени он выдаст свидетельство, подтверждающее регистрацию права на объект, в котором была проведена перепланировка.
  3. Если помещение относится к интересам муниципальной власти, то согласование перепланировки требуется начинать с обращения именно к ним. Необходимо оформить заявление в отдел архитектуры, расположенный в районной администрации. В продолжение месяца осуществляется рассмотрение заявления и документов, к нему приложенных. По окончанию этого срока будет выдано заключение, разрешающее или запрещающее проведение перепланировки. Если власть разрешит её осуществить, то следующим шагом станет обращение в службу технической инвентаризации.
  4. Стоит принимать во внимание, что при обращении к властям за согласованием проекта изменений, вам потребуется посетить строительную организацию. Это необходимо для получения технического заключения.

Чтобы заключение было признано действительным, требуется наличие лицензии на проведение экспертизы объектов недвижимости. В противном случае документ будет считаться недействительным.

В некоторых случаях может потребоваться заключение от СЭС. Обратиться к ним необходимо, если перепланировка затронула душевые комнаты, санузлы и т.д.

Самовольное переустройство (незаконное)

За незаконное переустройство на правонарушителя накладывается административная ответственность.

Владельцу помещения:

  • выписывается штраф;
  • суд может вынести постановление о необходимости привести все в изначальный облик в кратчайшие сроки.

Узаконивание

Узаконивание самовольной перестройки возможно только в судебном порядке. В любом случае собственнику помещения придется выплатить штраф.

Стоимость

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами , действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения , изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены . Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения . Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы , затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

  • установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
  • замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка , стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций . В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.

Бывают разные ситуации, при которых необходимо изменить технические данные помещения. Чаще всего это делается из практических соображений — для удобства пользования. И без знания законов сделать это невозможно.

Регламентированием перепланировки нежилых помещений занимается . Но подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Чтобы не возникало спорных ситуаций или нарушений, следует изучить законодательство по перепланировке нежилого помещения и придерживаться установленных правил. Ведь любое несоблюдение норм карается .

Важность соблюдения правил

Согласование перепланировки связано с особенностями строения. Из-за нарушения целостности конструкции могут возникнуть непредвиденные осложнения. К примеру, может быть снесена несущая стена, что приведет к аварийности здания.

Для санкционированного изменения в планировке понадобится собрать . Так все действия будут законными и не нарушат безопасность.

Для получения регистрационного свидетельства для объекта нежилого фонда потребуются такие бумаги:

  • заявление о намерении провести перепланировку;
  • документы на право собственности объектом;
  • технический паспорт помещения.

При глобальных изменениях в плане объекта следует обратиться с проектом планировки в отдел архитектуры города, а лучше всего обратиться за помощью с составлением такого проекта в строительную компанию

В БТИ следует собрать бумаги для разрешения на изменения планировки помещения:

  • заявление от собственника объекта перепланировки;
  • документы, которые подтверждают права собственности;
  • копии документов, удостоверяющих открытие предприятия;
  • бумага о согласии управляющей зданием компании;
  • копия технического паспорта.

Данный пакет документов легко собрать. Ведь эти бумаги не являются закрытой информацией. Подготовка разрешения занимает до месяца. Согласно статье 27 ЖК РФ в перепланировке может быть отказано.

Уточнения в законодательстве по перепланировке нежилого помещения

Для успешного изменения плана помещения необходимо учитывать несколько особенностей.

Переустройство в 2019 должно соответствовать таким нормам:

Место расположения объекта Если нежилое помещение находится в отдельном здании, оформление разрешения будет намного легче, чем в населенном доме.
Проверка специалистов Согласно Жилищному кодексу, после подачи бумаг, должна быть проведена проверка помещения специалистами. Они устанавливают, подлежит ли объект перепланировке — изучают электропроводку, систему подачи воды, прочность пола и устройство несущих стен.
Время постройки объекта Чаще всего отказ получают старые постройки.
Смена деятельности Положительное решение выдается для изменения конструкции помещения только без перемены целевого использования. Если же планируется из магазина сделать офис, необходимо оформить разрешение на смену деятельности.

Спорные ситуации переустройства

Чтобы избежать споров при переустройстве нежилого помещения, следует заранее знать о главных отличиях жилого объекта от нежилого.

Нежилые объекты имеют ряд особенностей. Они описаны в положении Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним”.

Помещения нежилого фонда должны быть зарегистрированы, а их владелец обязан оформить документ о праве собственности.

Из основных признаков нежилых помещений можно выделить такие:

  • Подобное помещение должно быть изолировано от других и иметь четкие границы. Для этого можно использовать перегородки.
  • Объект следует использовать для хозяйственных целей. Не допускается проживание в нем людей.
  • Нежилое помещение имеет собственный отдельный вход. Он может быть расположен во дворе здания или же в подъезде.
  • Помещение должно быть основательным.

Чтобы не возникло проблем с законодательством, следует убедиться, что помещение, расположенное в жилом фонде, не используется жильцами конкретного здания или управляющей компанией. Тогда такие помещения могут быть сданы в аренду, или проданы для проведения на их территории коммерческой деятельности.

Ответственность за нарушения

Несогласованная с ответственными органами перепланировка называется самовольной. Подобные изменения могут зафиксировать надзорные органы власти.

Законодательство по перепланировке нежилого помещения предусматривает административный штраф за подобные нарушения. Чаще всего это материальное взыскание. Его размер варьируется в зависимости от собственника.

Физическое лицо должно будет заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей (согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ). В некоторых случаях изменение планировки считают за корчу жилого объекта. Тогда, согласно п.1 ст.7.21 КОАП РФ штраф составит 1,5 тысячи рублей .

Юридические лица несут ответственность согласно ст. 7.22 КОАП РФ. Так, если административный штраф накладывают на должностных лиц, которые отвечают за содержание жилых объектов, его размер составляет от 4 до 5 тысяч рублей. А вот юридическому лицу придется заплатить от 40 до 50 тысяч рублей.

Существуют и административные наказания для собственников или нанимателей помещений жилого фонда. При проведении самовольного изменения конструкции жилого объекта, будет назначен срок приведения его в прежнее состояние. Если действия не будет выполнены, то согласно ч.4 ст. 29 предусмотрено несколько вариантов развития ситуации.

К собственнику применяется продажа на публичных торгах помещения и восстановление планировки за счет вырученных средств. Излишки денег возвращают собственнику. Восстановление конструкции обычно возлагают на нового владельца.

Если же изменения планировки осуществил наниматель, то ответственность по возвращению помещению прежнего состояния все равно ложится на собственника.

Для нежилых помещений действует несколько вариантов наказаний. Арендатор (юрлицо или ИП), кроме административного штрафа, может лишиться Договора аренды. Любые изменения в плане объекта должны быть согласованы с его владельцем.