Безопасный способ передачи денег при покупке квартиры. Передача денег при сделках с недвижимостью — основные способы, плюсы, минусы, вопросы безопасности

В статье рассказываем про то как безопасно передать деньги при оформлении сделки с недвижимостью. Рассматриваются различные способы передачи денег от покупателя к продавцу. Разобраны все минусы и плюсы всех способов, а также тонкости этой процедуры.

Стороны сделки договариваются о способах передачи денег еще при подписании соглашения о задатке и предварительного договора купли продажи. Но не всегда выбор способа зависит лишь от желания сторон. Если сделка проводится с участием заемных средств, то деньги будут переданы согласно принятым в кредитном учреждении регламентам, чаще всего это банковская ячейка или аккредитив.

Помимо этих способов есть еще вариант с перечислением средств от покупателя продавцу через специально открытые для этого счета в два этапа:

1. ДО сделки перечисляется первоначальный взнос (задаток может быть перечислен ранее, но учтен как часть этого взноса);
2. ПОСЛЕ регистрации сделки перечисляется оставшаяся сумма (кредит).

Если сделка проходит без участия банка, то возможна простая передача денег из рук в руки под расписку, либо через нотариуса. Стоит упомянуть, что есть кредитные учреждения (их совсем не много, ипотечные сделки на поток не поставлены), где способ передачи денег не контролируется и достаточно будет предоставления расписки о передаче средств. Для всех сторон сделки такой способ сопряжен с самыми большими рисками, но является и самым оперативным.

Передача денег через банковскую ячейку

• Банковская ячейка – самый простой и безопасный способ передачи денег от покупателя к продавцу, но и он не лишен минусов. При ипотеке банковская ячейка арендуется покупателем, обойдется это в 1 500 – 3 000 рублей.
• Заключается договор аренды ячейки и допсоглашение, в котором прописывается, при каких обстоятельствах стороны получают доступ к содержимому. В случае если сделка по переходу права собственности состоится – деньги заберет продавец, если сорвется – покупатель возвращает внесенные средства.
• Минимальный срок аренды равен месяцу, если сделка затягивается (например, органы росреестра приостанавливают процедуру оформления из-за нехватки какого-либо документа), то аренду можно продлить на необходимое количество дней.
• Передавать деньги через банковскую ячейку безопасно, кредитное учреждение всегда оснащено охраной и камерами видеонаблюдения, что сводит риск мошенничества к минимуму. Продавец может после получения наличных денег из ячейки, не покидая офис банка, перечислить их на свой же счет, отпадает необходимость передвижения по городу с крупной суммой.

Что касается наличия минусов, то это:

1. Договор аренды не содержит точной суммы, которая закладывается в ячейку, продавцу нужно проявить бдительность и проконтролировать этот процесс, аренда ячейки предполагает лишь сохранность содержимого и предоставления доступа на определенных условиях, а не расчет суммы;
2. Возможно предоставление поддельных документов для получения доступа к ячейке (но опять же все это фиксируется камерами видеонаблюдения и будет расценено как мошенничество)

Аккредитивная форма расчетов

Альтернативным способом передачи денег является аккредитив. Здесь все то же самое, только вместо наличных в сейфе (ячейке) будет специальный банковский счет. Это метод чуть дороже и требует больше времени на оформление. Продавец сможет получить доступ к деньгам после предоставления подтверждающих смену собственника документов.

Деньги могут быть:

1. Выданы наличными;
2. Переведены на счет продавца.

Очевидный плюс этого способа, в отличие от предыдущего, никаких сюрпризов с суммами не будет – перечисление безналичное . Если сделка в течение срока действия аккредитива (до 60 дней) не совершается, банк осуществляет возврат их потенциальному покупателю. За пересчет и проверку купюр отвечает банк.

Часто в договоре купли-продажи указывается меньшая сумма продажи для ухода от налогов или снижения налоговой нагрузки. При аккредитивной форме расчетов, все суммы должны совпадать и занизить стоимость продажи квартиры не получится. Поэтому это не самый выгодный вариант расчетов для продавца.

Так же вернуть деньги с заблокированного счета до момента окончания срока действия аккредитива продавцу будет практически невозможно при форс-мажорной или конфликтной ситуации.

Прочие способы взаиморасчетов

Несмотря на существование более современных способов, некоторые сделки до сих пор происходят в виде простой передачи из рук покупателя в руки продавца непосредственно перед сделкой в Регпалате.

У этого способа есть плюсы:

• все происходит быстро
• можно договориться о большей сумме, если стоимость в договоре купли-продажи занижена
• можно договориться о меньшей сумме, чтобы скрыть от банка недостаточный первоначальный взнос (предоставляется расписка о передачи полной суммы).
• Так же способ идеален, если сделка происходит между родственниками (не все банки запрещают такие сделки) и переход права собственности нужен лишь чтобы получить крупный кредит под низкий процент.

Именно из-за перечисленных плюсов для покупателя и продавца, банки-кредиторы ограничивают возможность простой неконтролируемой передачи.

В случае если не предусмотрена НИ передача через ячейку, НИ передача через аккредитив, деньги безналичным путем переводятся со счета покупателя на счет продавца.

• Плюс в том, что все действия фиксируются документально, в назначении платежа платежного поручения будет прописано, плата по какому договору произведена.
• Так же, если первоначальный взнос состоит из аванса и оставшейся части взноса, то все переводы денег со счета продавца на счет покупателя зафиксированы.
• После регистрации сделки сумма кредита зачисляется на счет заемщика и перечисляется на счет продавца. Тот свою очередь может снимать деньги как частями, так и полностью.

Риск в том, что первоначальный взнос продавец может снять со своего счета до регистрации перехода права собственности, а на сделку не явиться. Необязательно с мошенническим умыслом, человек может, например, заболеть или попасть в аварию.

Вернуть свои деньги несостоявшемуся покупателю будет трудно. Поэтому рекомендуется перечислять деньги на чужой счет непосредственно перед сделкой, а до этого времени – хранить на своем.

Не очень популярным (так как самым дорогим – до 1,5% от суммы), но все же возможным способом передачи денег является посредничество нотариуса. Здесь уже роль банковской ячейки или аккредитива играет он, так как деньги вносятся на его депозит.

Итак, самый популярный способ расчета с помощью использования банковской ячейки — более выгоден продавцу, так как дает возможность провести сделку с заниженной стоимостью для оптимизации налогов. Для покупателя же это небольшой, но риск, так как банк не контролирует сумму в ячейке, а лишь несет ответственность за сохранность содержимого и доступ к нему на оговоренных и подписанных условиях.

С аккредитивом наоборот, продавцу может быть невыгодно показывать реальную сумму в договоре купли-продажи, но зато с покупателя сняты риски по передаваемой сумме (обсчет, поддельные купюры). Другие способы используются реже, так как сопряжены с существенными рисками для обеих сторон и менее удобны.

Продавец, передовая свое право собственности на жилой объект посредством соглашения о купли – продажи, заинтересован в получении денежных средств от покупателя. В связи с этим необходимо разобраться, какие способы безопасного получения больших денежных сумм существуют и как лучше получить деньги, без риска быть обманутым.

Как безопасно получить деньги при продаже квартиры

Продажа объекта недвижимости происходит в несколько этапов. Стороны еще на начальном этапе оформления сделки стараются обезопасить себя от различных неблагоприятных правовых последствий.

В соглашении следует указать не только сумму, получаемую от покупателя, но и форму в которой будет, происходит расчет, а также подробный порядок.

Стороны должны согласовать условие о внесении авансового платежа, а также процедуру выплаты средств, в случае наличия положения о рассрочке.

Обратите внимание на то, что в последнем случае, стороны должны составить дополнительный документ, в котором укажут сумму платежей и периодичность их внесения.

Способы получения средств

Вам требуется помощь? Проконсультируйтесь с нашем юристом бесплатно!

Законы в нашей стране меняются очень часто! Получите самую актуальную информацию по телефону!

Просто позвоните по телефону из любого региона России:

Или обратитесь к нашему онлайн-консультанту!

Итак, возвращаемся к вопросу, как передаются деньги при продаже квартиры?

В настоящий момент передача денежных средств по договору купли продажи осуществляется несколькими способами:

1. Наиболее распространенным способом получения средств в результате сделки в отношении прав на квартиру - банковская ячейка . Смысл такого способа заключается в том, что денежные средства будут перечислены только в случае полного соблюдения и исполнения всех условий заключенного соглашения. Обратите внимание на то, что все расходы по общему правилу по оформлению соглашения с банковской организацией берет на себя покупатель.
2. Банковский аккредитив. При сделке с недвижимостью такой способ получения денежных средств считается наиболее безопасным, существенные риски отсутствуют. Аккредитивом считается соглашение, посредством которого покупатель обязуется внести денежные средства на банковский счет, который специально для этого открывается в случае подготовки продавцом всех требуемых документов. Помните, что покупатель самостоятельно в одностороннем порядке не может отказаться от передачи средств. Алгоритм данного способа следующий:

• Банк открывает специальный счет, на который перечисляются средства.
• После того, как средства поступили. Кредитное учреждение сообщает о зачислении продавцу.
• Продавец подготавливает все требующиеся документы и предоставляет их.
• Далее банк предоставляет доступ к денежным средствам. Когда документы не представляются в указанный срок, деньги возвращаются покупателю.

1. На сегодняшний день еще одним способом получения средств при продаже жилого объекта - обращение в специальные центры . Как правило, в такие организации обращаются в случае передаче средств в наличной форме. В присутствии сотрудников, составляется договор о передаче денег. Такой документ должен иметь три экземпляра, и подписан каждой из сторон. Особо внимание следует уделить переданным купюрам, поскольку следует проверить деньги на подлинность.
2. Эскро – службы. Такими службами именуются подразделения агентств недвижимости, которые обеспечивают документальное сопровождение соглашений, а также берут обязанности по контролю расчетов между сторонами. Такие службы контролируют сроки передачи денег, а также проверяют подлинность купюр. Однако стоит отметить тот факт, что в случае обращения в такую службу сами стороны не смогут проверить надежность организации.

Получение денег через нотариуса

Когда отдают деньги при покупке квартиры, стороны могут обратиться к нотариусу.

Передача денег через нотариуса с 2015 года осуществляется официально.

Возможность использования такого способа, закреплена ГК РФ (ст. 327).

Для того чтобы использовать такую форму получения средств, необходимо согласие самого нотариуса. При его наличии, он до регистрации соглашения получает на свой банковский счет средства, перечисленные покупателем. Далее после того, как сделка завершена, нотариус осуществляет перечисление со своего счета денежных средств продавцу.

Обратите внимание на то, что использование данного метода, подразумевает заключение дополнительного соглашения о денежных расчетах, которое подтверждает юридический факт того, что нотариус контролирует не только документальное оформление соглашения, но и выступает гарантом передачи средств.

Стоимость такой услуги составляет примерно 1 500 рублей.

Помните, в соглашении необходимо наиболее подробно установить основание для того, чтобы покупатель смог отозвать свои средства со счета нотариуса.

Банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу

Необходимо знать, как безопасно получить деньги в тех случаях, когда квартира находиться в ипотечном займе.

Перечисление средств происходит следующим образом:

• Продавец и покупателю оформляют предварительный договор купли – продажи объекта;
• Покупатель представляет свои документы банковской организации, которая их рассматривает и в случае одобрения, заключает с покупателем соглашение;
• Далее продавцу банковская организация перечисляет денежные средства, в той сумме, которая обозначена в договоре;
• Покупатель получает права на квартиру.

Когда банк перечисляет деньги по ипотеке продавцу, то он берет на себя обязанность по контролю над сроками передачи средств, и соблюдению иных положений, касающихся процедуры.

Как проверить деньги при продаже квартиры

Поскольку продавец квартиры заинтересован в получении подлинных денежных средств, то он может их проверить следующими способами:

• Стороны могут обратиться к нотариусу. Помните, что такое обращение может быть реализовано в любую нотариальную контору.
• Продавец может самостоятельно приобрести механизм, с помощью которого можно проверить подлинность денег.
• Стороны могут обратиться в любую банковскую организацию, которая проверит подлинность средств, после того, как будут оплачены услуги.

Как оформить получение денег

Продавец должен знать не только, как правильно получить деньги, но и как правильно оформить факт получения средств от покупателя.

Если вы продаете квартиру по ипотеке

В случае возмездной передачи права собственности на квартиру, которая находится в ипотеке, стороны могут использовать два варианта перечисления денежных средств:

1. Кредитная организация перечисляет денежные средства покупатель, который после этого обязуется перечислить средства продавцу;
2. Банковская организация, после заключения соглашения с покупателем об ипотечном кредитовании, осуществляет самостоятельное перечисление средств на открытый счет продавца.

Как правило, используется второй вариант. В этом случае продавец полностью безопасен от действия мошенников.

Расписка в получении денежных средств по договору, акт

Расписка один из распространенных документов, которые составляются при получении денежных средств.

Расписка в получении денежных средств составляется продавцом в письменном виде. Документ должен соответствовать определенным требованиям, которые к нему предъявляются.

В первую очередь это касается содержания.

В документе необходимо написать:

• Персональные денные лица, которое получило денежные средства, а также данные лица от кого получены деньги. Сведения должны быть указаны в соответствии с документами, подтверждающими личность обеих сторон.
• Далее указывается сумма средств, которая передана. Указывается как прописью, так и цифрами. Важный момент заключается в том, что продавец должен указать в связи, с чем от покупателя поступили денежные средства.

На сегодняшний день, на законодательном уровне не установлен бланк расписки. В связи с этим стороны вольны самостоятельно составить документ или скачать образец из Интернета.

Посмотреть образец расписки можно ниже.

Документом, который схож с распиской, является акт о получении средств. В нем должны быть указаны:

• Данные о соглашении купле – продаже, на основании которого передаются средства;
• Сведения о сторонах;
• Сведения о том, что средства переданы, их размер;
• Сведения о том, что продавец не имеет претензий в к покупателю.

Заключение

Таким образом, на сегодняшний день существует множество вариантов передачи денежных средств таким образом, что бы продавец обязательно их получил. Какой именно вариант выбрать стороны должны решить самостоятельно.

Помимо соблюдения всех нюансов юридического характера, точного следования букве закона в каждом пункте договора и предоставления полного пакета документов, особое внимание следует уделить процессу передачи денег. Эта часть процедуры отличается огромным количеством рисков различного характера:

• Обеспечение проверки денежных знаков на предмет того, настоящие ли они;
• Хранение полученной суммы в недоступном для посторонних месте;
• Безопасность при транспортировке полученной суммы к месту хранения.

При большинстве совершаемых сделок наиболее безопасным вариантом гарантии, который выбирают участники купли-продажи являются услуги банковских учреждений, которые предлагаются при совершении расчетов. В процессе планирования операций с недвижимостью необходимо подробно ознакомиться со всеми возможными на сегодня способами хранения достаточно большой суммы в наличных.

Аренда банковской ячейки

При выборе этого метода необходимо учитывать, что ваши деньги на определенное договором целевой аренды ячейки, принимает на ответственное хранение финансовое учреждение. Срок хранения денег – промежуток времени до момента перехода права собственности от одного участника сделки к другому, то есть до полного завершения документального оформления всей сделки. Основания для осуществления банковской организацией хранения денег клиентов:

1. Договор между тремя сторонами – участниками процедуры, подписывается представителем банка, продавцом и покупателем, где в обязательном порядке указан метод передачи наличных;
2. Соглашение о сейфовом ответственном хранении. Документ является дополнением к основному договору, куда вносятся полные личные данные всех лиц, которым предоставлен доступ к деньгам, которые будут храниться в банковской ячейке.
3. Программа индивидуального ответственного хранения, которая также включена в договор. Схема заключается в простых правовых действиях, а именно в передаче ключа от депозитария продавцу для дальнейшего хранения денег.

Особенность процесса заключается в том, что передача ключа производится только по завершению сделки. Этот момент позволяет гарантировать безопасность стороны покупателя и минимизацию рисков мошенничества.

При закладке денег предпринимается еще один прием обеспечения безопасности – уполномоченным сотрудником финансовой организации производится пересчет и проверка купюр на предмет идентичности. Ключ остается у покупателя, после завершения сделки его передают продавцу до проведения регистрации. Доступ продавца осуществляется по предъявлению документов из Росреестра, для получения средств из ячейки требуется пакет документов, состоящий из паспорта, выписки из ЕГРП, копии Свидетельства, иных документов, предусмотренных договоренностью сторон.

Несмотря на то, что данный способ достаточно надежен, и здесь есть отрицательные моменты для стороны продавца. Он оплачивает половину арендной платы за использование ячейки и рискует при самоличной перевозке денег для зачисления на банковский счет.

Аккредитив банка

Обычно вторым по популярности и уровню безопасности для участников сделки является использование аккредитива. Банковский аккредитив специалисты финансовых учреждений считают полноценной альтернативой для хранения денежных средств для аренды ячейки. Применение аккредитива является гарантией безопасности самого высокого уровня для операции с крупными денежными средствами с наличными. В отечественных банках предлагают клиентам работу с аккредитивом по многим причинам:

• В этой ситуации покупатель безоговорочно принимает на себя письменное обязательство по оплате обусловленной договором суммы.
• Момент вступления в действие наступает при предоставлении покупателем полного объема документов, оформленного и заверенного должным образом.
• Использование аккредитива имеет еще один значительный приоритет – он не отменяется стороной покупателя без согласия стороны продавца.
• Услуга банковского аккредитива в равноценной мере доступны юридическим лицам – компаниям и фирмам, так и физическим лицам – предпринимателям и простым гражданам.

В банковском учреждении открывают специальный счет, который предназначен непосредственно для проведения данной операции. Указанная в договоре купли – продажи сумма вносится на него, гарантии банка обеспечивают отсутствие доступа к деньгам кого либо, без соблюдения ряда требований. Прежде всего, учреждение банка контролирует поступление полной суммы со стороны покупателя, о чем в дальнейшем отправляет уведомление продавцу.

Выдача продавцу денег производится банком тогда, когда его сторона выполняет обязательство по предоставлению полного пакета документов, перечисленных в аккредитиве. В противном случае после истечения срока действия аккредитива деньги возвращаются к покупателю. Несмотря на то, что банк полностью гарантирует операции с наличными, у этого способа также есть свои отрицательные стороны.

1. Объективные факторы – отсутствие полного пакета документов, присутствие ошибок и нарушений, которые допускают соответствующие государственные органы.
2. Субъективные отрицательные моменты состоят в возможном отказе регистрации сделки по определенным причинам, остановка процедуры оформления, одна из сторон уклоняется от обязанностей по договору.

Сторона банка также может увеличить сумму комиссии, что повышает расходную часть сделки, что также не может быть положительным фактором при выборе этого типа хранения денег. Оформление документа требует больших временных затрат.

Расчетные агентства

Оптимальный вариант для расчетов наличными на нейтральной стороне, подписание Договора купли – продажи производится в присутствии специалистов Регистрационной палаты. После выдачи денег оформляется Акт приема – передачи в трех экземплярах. Суть процедуры такова, что ее проведение нуждается в дополнительных мерах обеспечения безопасности, условиях проверки подлинности и соответствия купюр.

При передаче наличности следует участвовать нескольким свидетелям, ведение процедуры оформляется распиской с указанием всех личных данных паспорта, ИНН, проживания по регистрации и по факту. То есть, расчетное бюро контролирует выполнение обязательств сторонами сделки, качество денежных знаков и их соответствие.

Недостатки метода – необходимость тщательной проверки репутации центра расчетов, что практически невозможно для любой из сторон Договора купли – продажи.

Расчет в нотариальной конторе

В этом случае нотариус является гарантом взаиморасчетов по операциям с недвижимостью. Несмотря на то, что нотариальные государственные и частные нотариальные конторы имеют современные хорошо защищенные сейфы, проверка купюр в этих условиях часто затруднена.

Расчеты с использованием услуг нотариуса востребованы в случае отсутствия депозитария в банке, или отказа участников от проведения оплаты недвижимости через ячейку в финансовом учреждении. Положительным моментом является то, что вся сделка оформляется в одном месте, нет необходимости привлечения иных участников. Отрицательная сторона – проблематичность полноценной идентификации денежных знаков.

Расчеты из рук в руки

Наиболее рискованной, а зачастую – опасной в сфере мошенничества является купля и продажа недвижимости без участия тех или иных посредников. Подобная передача денег и оформление документов без участия третьих лиц обойдется несколько дешевле, но в этом случае для недобросовестных покупателя или продавца есть масса возможностей совершить действия, лежащие в сфере уголовного права. Наиболее часто граждане, желающие купить квартиру дешево, без уплаты налогов, гонорара для риелтора и нотариуса, аренды ячейки в банке оказываются с большой суммой денег в ловушке мошенников. Заключенная в таких условиях сделка – прямой путь остаться без недвижимости, денег, а возможно и лишиться жизни.

Вопросы безопасности

Поэтому не стоит экономить с большим уровнем риска, а прибегнуть к услугам банка, расчетного бюро, риэлтерской компании или, в крайнем случае – нотариуса. Крайне важно соблюдать определенные меры предосторожности:

• Свидетели передачи денег – два и больше совершеннолетних, дееспособных гражданина;
• Деньги непосредственно после сделки внести на счет или ячейку в банке;
• Не прибегать к услугам случайного транспорта, попутных автомобилей и такси;
• Сразу зарегистрировать сделку в БТИ;
• Если в сделке участвует лицо по генеральной или ограниченной доверенности;

Не станет лишним беседа с соседями контрагента, получение информации в части особенностей и социализации его личности, семейных отношений, общественных взаимоотношений. Важным моментом являются сведения о возможной прописке на данной площади других людей, несовершеннолетних детей, инвалидов, приватизировано ли данное жилье или нет.

Самое минимальное подозрение на непрозрачность тех или иных аспектов может быть серьезным поводом для отказа от приобретения данного жилья. Купля – продажа недвижимости – очень серьезный ответственный шаг в жизни человека. Предусмотрев все нюансы и обратившись к посредникам, вы получаете гарантию надежной инвестиции в свое будущее.